公摊面积要取消了?

发表于 讨论求助 2019-11-26 20:05:43

恒大翡翠华庭

提到公摊面积,几乎每个购房者都有一肚子的抱怨——花了100平米的钱,却只买到一个70平米左右的房。

公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。

共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

“公摊面积”要取消了?这事儿没那么简单

近日,《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》正式挂网开始征求意见,里面包含了13项工程项目规范和25项工程通用规范。其中,工程项目规范第10项,即是引发大家讨论的《住宅项目规范(征求意见稿)》。

 

在《住宅项目规范(征求意见稿)》当中,第二部分2.4.6条指出,住宅建筑应以套内使用面积进行交易。

多数人的讨论,其实就源于此。你看,《住宅项目规范(征求意见稿)》都明确了,“应以套内使用面积进行交易”,那不就是取消了吗?

这只是有些媒体的错误理解!

《住宅项目规范(征求意见稿)》只是个技术规范

我们首先要了解一点:这个征求意见稿,征求的是对一项工程建设标准规范的意见,因为这个《规范》是开展工程建设活动的“底线”要求,具有“技术法规”性质,在我国工程建设标准规范体系中位于顶层。

也就是说,这个规范未来约束的是工程建设行为,约束对象是住宅项目的建设单位。这与我们所关心的住宅交易到底是以“建筑面积”“公摊面积”来计算,并无直接关系。与我们大家关心的物业费、取暖费以何标准收取,也没直接关系。

毕竟,我们商品住房购买、保有过程中,都有各自的法律、法规和规范性文件。《商品房销售管理办法》和《物业管理条例》都各有负责,这其中明确该管的内容,怎么可能被本不该管的《住宅项目规范》就给说了算呢?

所以,指望一个技术规范,就能解决我们大家都关心的一个话题,你说怎么解答?

公摊乱象多,“最牛公摊”只有不到一半面积能住。

公摊即谓公摊面积,是分摊的公用建筑面积的简称,它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。

公摊面积=商品房建筑面积-套内建筑面积

 

(套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台建筑面积)

“公摊”的内容,包括以下两大部分:

第一部分包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积等;

第二部分包括:楼宇(套)与公共空间之间的分隔,以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。

公摊面积问题不是一个新鲜话题,业内专家认为公摊面积是房地产市场“最不透明的一项指标”,由此导致的房屋买卖纠纷及服务收费争议由来已久。去年

公摊计入精装修成售房“潜规则”。北京的一位销售人员向记者表示,“公摊部分也计入精装收费,现在北京市面上基本都这样操作。”

公摊面积计算“水太深”。据媒体报道,山东省高密市曾出现一处名为“贵宾首府”的“神盘”,多部门联合验收文件显示公摊系数高达52.35%,被称作“史上最牛公摊面积”。面对业主维权,工作人员十分硬气:“法律对公摊上限没有规定,你们100年都退不了房!”

公摊系数竟是“伪命题”。明源地产研究院执行主编艾振强说,事实上,作为国内房地产交易和收费重要依据的“公摊系数”这个术语,至今都没在现行国家标准中出现过。

艾振强说,没有关于公摊系数上下限的明确规定,开发商可将公摊面积“任性”做大,导致实际案例中出现的一些公摊系数“丧心病狂”。部分开发商甚至将独立使用的地下室、车棚、车库,为多幢楼服务的警卫室、管理用房,作为人防工程的地下室都计入公摊面积。

 

公摊擅挪作商用成为“糊涂账”。记者了解到,现实中存在大量开发商、物业公司私自将公摊设施卖出或租赁的情况,损伤了业主权益。开发商采取的一般做法是先将停车场、楼道等公共面积纳入公摊,由全体业主埋单,再二次出售或出租广告位牟利。

公摊面积动辄再收服务费惹民怨。公摊收益被物业“代持”,但物业费、供暖费、停车费等与公摊密切相关的五花八门收费却每每如期而至,让业主们有种说不出来的“憋屈”。

房产税是否应计公摊面积存两难。调研中,不少专家都提到,未来房产税的收缴标准是否应该考虑公摊面积面临两难:一方面,由于板楼、塔楼、别墅等各类建筑公摊面积差别极,从0%至55%不等,一刀切地以建筑面积为单位收取有失公平;另一方面,如以套内面积为标准收取房产税,开发商可能故意“纸面做高”公摊面积,帮助购房者“合理”避税。

“套内面积交易”无法根本改变“公摊面积”存在的现实

在这个《规范》当中,热议的另一个原因是“应以套内使用面积进行交易”这句表述带来的后续影响。

“套内计价”这种交易方式,意味着“公摊面积”必须会取消吗?

 

我们暂且先不说,《规范》中的这句话是不是只针对建筑企业竣工验收等情况而言,我们只说在现实销售环节当中,“套内计价”真的与“公摊面积”“势不两立”吗?

我国现行的《商品房销售管理办法》中,是这样规定的:商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

对此,《商品房销售管理办法》解释说:商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权。

而在目前大多数的购房合同中,开发商前期宣传的都是以建筑面积来计价,而与我们最终签订的合同当中,却基本上都是按照套内面积来计价。也就是说,开发商前期宣传,只会告诉你房子1万/㎡,但在实际成交过程中,会明确标明以套内面积计算,1.5万/㎡。

所以,对于购房人而言,这套房子的总价实际上是不变的。只是从交易过程来说,开发商和你是按照套内面积来交易的。这和《住宅项目规范》中“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的这条要求其实也并没有冲突。

所以,不管是以什么来计算,只不过是计算方式的改变,对多交少交多少物业费、取暖费,并没有关系。

 

如果取消公摊会推高房价?

有人称,降低或取消公摊面积,可能会让开发商忽视公用设施部位建设、降低环境配套等公共公用设施质量,甚至进一步推高房价。

新华社题为《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》的报道指出,国外成熟的经验表明,在市场经济中,如果开发商试图在压缩公摊面积后占购房者便宜,购房者肯定不会答应。为了生存和获利,开发商更理性的选择,是根据市场需要造出更好的房子。

报道称,至于降低或取消公摊面积会推高“房价”之谈,更是危言耸听。因为压缩公摊面积或改成按套内建筑面积计价造成的价格上涨,本身只是一个数字问题,并不会真正提高购房者负担,相反会降低购房者的未来资金压力。

那么,按套内面积计价是否能减少购房成本呢?

北京市万思恒律师事务所吴刚律师对记者表示,该条规定即使最终生效,也难以有效减少购房人的最终购房成本。因为开发商投入到住宅项目的所有建设成本,包括其投入到公共建筑、公共设施设备的建设成本,最终也会分摊到广大购房人的身上,那么按套内使用面积来计算住房的单价也必然上升。

另外需要注意的是,公摊面积并不是越小越好,不计入面积价格,意味着开发商同样可以提高套内单价,另外如果开发商过度挤压公摊,会导致社区品质下调,包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。

1:这只是一个工程建设规范公开征求意见,距离正式文件还很遥远,即使成为正式文件,也不确定是建议标准还是规定强制标准。

2:从政策内容看,包括了住宅、商业、工程建设等方方面面,包括全装修交付等等政策,这些政策起码5年内落地可能性非常小。

3:套内面积计价影响最大的是期房销售,对于现房和二手房,购房者更容易计价。从套内计算价格看,全国已经有重庆等个别城市落地,的确更有利于购房者,对于开发商而言减少了灰色利益。

4:羊毛出在羊身上,如果出台套内计价模式,需要考虑之前已经入市的项目如何衔接的政策。

5:从未来趋势看,国内有很多独有、少有的房地产交易现象,比如公摊计价、期房销售、二手房双边代理,这些都随着房地产市场发展有改变的可能性。

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