新时代的房住不炒,房地产的未来必将是租赁主导!

发表于 讨论求助 2019-11-24 12:45:58

中央花园二手房

10月18日的会议报告里描述了我们正处在的新时代,而且又一次提到了大家关心的住房问题。

“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”

又一次强调房住不炒,有意思的是,这句话是放在“加强社会保障体系建设”中来讲的,意义深远。“加快、多渠道、租购并举”,突出强调着住房要满足人们的居住需求,而不是投资需求。

政治经济学体系中,研究的第一要素是了解政治体系。

大会给未来做了定调,政策也就会按报告里规划贯彻下去。从过去5年来看,不论去产能、供给侧,还是反腐败、精准扶贫,都是从上到下一干到底。

毋庸置疑,未来的政策走向也会更多的按报告设计,这其中必然少不了着重发展租赁市场。

而且,小编坚定地认为未来的房地产市场,是属于租赁占主导的。

1

开发商同意么?

能想象的到,这个观点一定会被深深的质疑,甚至会被骂的很惨。比如有人就会说:

1、“做租赁市场,老开发商们同意么?卖地回款多快啊,房租才几个钱?它们看的上么?”

2、“不可能,土地财政的卖地收入咋办?不会随便断了财政口粮的”

我知道,我都知道,但是前天住房市场还有一件重磅新闻,被大会给掩盖了。各大媒体都有报道,比如新华社和凤凰网:

目前,我国还没有建立起明确的REITs制度,但国内的监管部门和各市场主体在房地产证券化方面的探索却一直没有停止过,拟出台的《住房租赁管理条例》或将明确并鼓励住房租赁类REITs。

今年10月13日,深交所公告称,长租公寓资产类REITs“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”获批发行,这标志着国内首单权益性长租公寓资产类REITs产品破冰。

很多人可能不理解REITs是什么意思,说简单点,就是将住房市场资产证券化。比如上海浦东的某栋楼,将它股份化,普通人看好它就可以购买,然后获取其租金收益。

这件事非常重磅,因为它直指前面的两大问题。

开发商不是觉得回款慢么?好,只要你项目的房子建好,用于租赁,那么你就可以在二级市场发REITs,让人认购,那么你的开发成本,直接就由资本市场回笼,赚资本市场的钱,走直接融资模式,比传统的卖给普通百姓这种间接融资模式,还要快。而且只要你的租赁住房位置好,收益好,还能享受到稳定的现金流。

卖地财政怎么办?答案也很简单,继续卖地,变的是价格。以前卖地说白了,就是自己给地估价,但是估来估去,放到未来看,还是卖的便宜。现在,包括未来,卖地方式注定要发生改变。

以前地价2万卖给开发商,但是卖了就是泼出去的水,一锤子买卖。现在地价1万卖给开发商,只能自持,只租不售。是不是觉得亏了?但是,这1万的价差,通过租赁市场每年每个环节的税收,以及长达70年的时差来收回。

租赁模式就变成了拴在开发商身上的一条长长的锁链,以前是一刀剁肉,未来是长时间吸血。

REITs推动房地产行业产业升级和盈利模式的转变,由“开发+出售”模式转变为一次性销售与持续性收入并重的模式。

这个全新模式下,开发商和政府卖地是双赢的。金融助力,万亿租赁市场必将开启,现在有些城市、开发商还扭扭捏捏,但这个市场,先知先觉者吃肉,后知后觉者喝汤,不知不觉者买单。

敏感者如万科、恒大早已经嗅到资本的味道。未来,一定会有越来越多的开发商加入这个队伍。

2

丈母娘答应么?

讲了这么多,相信一定会有人站出来,指着我问:

“别说那么多,房子租给谁?一辈子租房,你丈母娘答应么?”

关于中国的房地产,一直有种声音“丈母娘推高房价”或者“中国人买房思想根深蒂固,自古有之”,好像说的买房就是不容置疑的民族观念。

但是,这是个谬论,因为人最不可信的就是观念。

丈母娘的意志,并不是唯房子论,而是以女儿生活向好为核心的。别的不说,远的不说,90年代已经开始出现了商品房,但是很少有人买房,因为那时候,大都是单位分房,然后按工龄换房。这时候住房不是问题,丈母娘就以生活美好为核心,对“3大件”极其看重,女婿的工作也得讲究。

80初的那批刚需很多为啥迟迟没买房,有多少就因为丈母娘觉得房子不重要给耽误了呢?请问,那时候丈母娘的买房观念在哪呢?

人的观念是变化的,转移的。

未来租赁市场大发展,年轻人在大城市并不为落脚担忧,美好生活中住房并不是主要影响因素。丈母娘的观念也将随着新时代重新定位,

别总拿丈母娘的观念来做判断依据,那批人最早还觉得穿丝袜是不正经狐狸精呢,现在不也欣然接受了。

人,是会变的。

3

未来的房价模式

新时代下,租赁模式大幕开启。那是不是意味着房价要大跌了?

不,不是。

市场模式并不是影响资产价格的决定因素。可能又有人坐不住了:“感觉你说了半天就是在看空,怎么还嘴硬看多呢?都租房了,买房人少了价格不就降了?”

在这我想请问:“你不吃饭的时候,是不是就一定得在上茅房?不吃不拉行不行?”对于房地产价格为什么就一定要站队?非黑即白?非涨即跌?不涨不跌行不行?缓涨慢涨行不行?

供需并不决定资产价格。价值决定价格,供需只是影响价格。

宋朝古董一年成交不了几件,依然价值不菲;香港的顶豪即使无人问津,也照样得卖天价。回到房子,新加坡早就是租赁模式,但房价该涨还是涨。

只是,租赁模式下,房价涨已经和普通人没多大关系了,因为不关乎你的生计。同时对于炒房投资客,房价是含在嘴角的蜜,但交易流动性会成为心里的苦。

这就是新时代下,房住不炒的最终模型。

世界每时每刻都在发生变化,中国也每时每刻都在发生变化。滔滔大势不以任何人的意志为转移,人却以顺势而为成就价值。

对于未来的租赁市场,你是选择排斥?还是拥抱?

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